전세 보증금 피해 방지! 부동산 거래 관리 시스템 1월 시행

부동산 거래관리시스템

 

 

 

 

살아가면서 직장이나 다른 이유로 거주지를 옮겨야 할 때도 있고 집 계약이 만료되어서 이사를 할 때가 있습니다. 집계약 등으로 이사를 한다면 2년에 한 번씩 집 계약을 하게 되죠. 계약 시에 주의사항도 많고 신경도 많이 쓰지만, 잘 모르는 부분 들고 많이 있습니다. 열심히 이래서 모은 돈 전재산으로 집 계약을 체결하는 분들이 많으신데요.

 

 

 

앞으로는 집 계약 시에 전국 모든 은행에서 대신해 주는 업무가 신설됩니다. 1월 30일부터 시작하는 신설 업무에 대해 알아보겠습니다. 집 계맥을 하다 보면 보증금을 날렸다는 안타까운 소식들이 매스컴을 통해 종종 듣게 됩니다. 그래서 어떤 걸 조심해야 하는지 궁금해하시고 모르는 분들이 계십니다.

 

살면서 한 곳에 계속 정착해서 지낼 수 있는 게 아니라면, 언제, 누구든지 이런 큰 피해를 입을 수 있습니다. 그래서 스스로 미리 내용을 알고 미연에 방지하는 게 큰 도움이 되며 아주 중요합니다. 전세계약을 맺고 보증금을 날리는 사례들은 다양합니다. 그중에 한 가지는 전입신고입니다.

 

전입신고를 하고 이것을 모르면 보증금 전부를 잃을 수 있습니다. 수년 전에도 이런 피해를 입고 몇억의 전재산을 모두 날린 분들의 피해가 많았습니다. 문제는 지금도 여전히 이런 피해가 발생하고 있는 것입니다.

 

전세 피해사례

피해사례를 보면, 전재산 1억 원 보증금으로 다가구 주택 전셋집에 거주하던 분이 계셨습니다. 이사도 잘 마치고 전입신고도 잘하셨습니다. 이후 두 달 뒤 집에 붙어있는 안내장이 붙어 있어 내용을 보니, 부동산 중개인이 보내온 안내장이었습니다. 집주인이 바뀐다는 내용의 안내장이었죠. 하지만 주택이 매매된다 해도 임대차 계약이 승계되기 때문에 세입자는 별로 신경 쓰지 않았습니다.

 

그 후 1년 뒤 황당한 소식을 듣게 됩니다. 전세로 거주하고 있는 집이 가압류되었다는 내용으로, 집주인이 빚을 갚지 않아서 가압류된 것입니다. 결국 집은 경매에 넘어가고, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한다는 내용을 듣게 됩니다. 전세계약을 맺고 전입신고도 잘 마쳤는데, 왜 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 되었을까요?

 

 

 

전세계약을 맺고 전세입주를 금요일에 했습니다. 보통 이삿날은 이사하느라 정신이 없어서 금요일에 이사를 마치고 주말을 지낸 후, 월요일에 바로 전입신고를 했습니다. 문제는 여기서 발생했습니다. 월요일에 세입자는 전입신고를 마쳤고, 같은 날 새로운 집주인이 2억 8천만 원을 대출받으면서 근저당 설정을 한 것입니다.

 

여기서 많은 분들이 잘못 알고 계시는 내용이 있습니다. 바로 전입신고와 근저당의 효력발생 시점입니다. 10명 중 9명은 전입신고를 함과 동시에 대항력이 발생한다고 알고 계시는데요. 그렇지 않습니다. 전입신고는 익일 0시부터 효력이 발생합니다. 월요일에 전입신고를 했더라도 월요일 당일부터 법적효력이 발생하는 것이 아니기 때문입니다.

 

그렇다면, 집주인이 신청한 근저당설정은 어떨까요? 근저당은 설정하는 즉시 효력이 발생합니다. 정리하자면 근저당은 즉시 효력이 발생되고, 전입신고는 익일에 효력이 발생합니다. 이번 피해사례는 월요일 같은 날 세입자가 전입신고를 했고 새 집주인이 근저당 설정을 했기 때문에, 법적효력발생 시기를 보면 세입자가 후순위가 되는 것입니다.

 

그래서 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받지 못합니다. 하지만 이런 사실을 아직도 많은 분들이 잘 모르고 계시다고 합니다. 이런 것들을 하나하나 확인해서 계약을 진행하는 것은 쉽지 않은 일이지만, 보증금이 걸린 문제이니 임차인 스스로 잘 알고 확인해서 최대한 조심할 수 있는 게 중요하겠습니다.

 

위의 피해사례로 세입자는 근저당 설정과 주인이 바뀐다는 등의 계약의 중요한 내용을 안내해주지 않은 부동산 중개인과 전 집주인을 고소하였습니다. 검찰에서도 매매계약의 체결사실 및 구체적인 계약 내용에 대해서 피해자에게 성실하고 명확하게 설명한 사실이 없던 것으로 보인다고 판단했으나 고의성이 있었다고 단정 하기에는 어렵다는 사실에 불기소 처분 했습니다. 이런 피해를 당하더라도 실제로 보증금을 돌려받는다는 것이 상당히 어려운 일입니다.

 

 

 

부동산 거래관리시스템(RTMS)

여전히 전세사기 피해가 급증함에 따라, 정부에서 전세사기 방지를 위해서 1월 30일부터 시범사업을 추진합니다. 임차인이 전입신고 당일날 임대인이 근저당을 설정해서 대출을 받을 경우에 임차인의 보증금이 후순위로 밀리는 문제점을 보완하기 위해 새로운 사업을 시작합니다.

 

기존에는 은행에서 임대인이 주택담보 대출을 받을 때 대출심사 과정에서 은행에서는 임차인의 계약 내용을 확인할 수 없었습니다. 하지만, 앞으로는 임대인의 집을 담보로 대출을 받을 경우에 대출 심사과정에서 담보 대상 주택의 확정일자 정보인 보증금, 임대차 기간 등을 은행이 직접 확인해서 대출을 실행하게 됩니다.

 

예를 들어서 설명드리겠습니다. 임대인과 임차인이 전세 계약을 체결했는데, 매매가는 6억 원, 전세가는 4억 원입니다. 그리고 임차인이 전입신고를 해서 대항력이 발생하기 전에 임대인이 주택담보대출 3억 원을 신청했다면, 기존에는 대출심사를 진행할 때 은행에서는 임대인과 임차인의 계약내용을 알 수 없고, 임차인이 전입신고를 하기 전으로 대항력이 없기 때문에 임대인에게 3억 원의 대출을 해줬었습니다.

 

앞으로는 은행이 대출심사과정에서 국토교통부의 부동산거래시스템(RTMS) 정보를 활용해서 임대차 계약 내용을 확인하게 됩니다. 그래서 임대인의 대출한도를 정하게 됩니다. 매매가 6억 원, 전세가 4억 원이라면 임대인이 3억 대출을 신청해도 6억 - 4억 = 2억으로 감액해서 대출을 승인합니다.

 

 

 

우선 전국 우리은행 710여 개 지점에서 시범운영됩니다. 710여 개 지점에서 주택담보대출신청을 하는 임대인의 동의를 받아 대출 심사과정에서 담보 대상 주택의 확정일자 정보를 확인해서 대출을 실행하는 시범사업을 추진합니다. 이를 통해서 임차인이 대항력이 생기기 전 임대인이 근저당을 설정하여 후순위로 밀려 보증금 피해가 근절되는 것을 기대한다고 합니다.

 

전세 계약 시에도 이런 내용을 참고로 알고 계시면 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 계약서를 쓰실 때 전입신고는 신고 후 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 특약을 반드시 쓰는 것을 추천드립니다. 특약내용으로 "근저당은 잔금일날 모두 말소하며 계약서상 내용은 전입신고 후 다음날까지 유지한다. 이를 어길 시 계약은 무효화되며 임대인은 임차인에게 계약금을 배액배상한다"라고 명시하는 것을 추천드립니다.

 

지금까지, 전세 보증금 피해방지! 부동산 거래관리시스템 1월 시행에 대한 내용이었습니다. 감사합니다.

 

 

 

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