2021년 새로워진 청약제도 5가지 유형

정부가 최근에 사전청약을 추가로 개편하기로 하면서 복잡한 청약제도가 더 복잡해졌습니다. 현재 아파트 분양은 공공분양과 민영 분양으로 나눠지며, 공공분양은 아파트 착공 시점에 입주자를 모집하는 일반적인(본쳥약 분양) 현장이 있으며, 올해 7월부터 시작한 3기 신도시 등 사전청약, 공공분양이 있습니다. 또 새로운 당첨자 선정 방식을 도입하는 2.4 대책(공공) 분양 현장이 있으며, 해당 사업지는 도심 복합 공공개발이라고 부르기도 합니다.

 

 

 

공공분양			민영분양
(1) 본청약	(2) 사전청약	(3) 2.4 대책	(4) 본청약	(5) 사전청약

 

민영분양 역시 앞으로는 2가지 방식으로 공급합니다. 아파트 착공 시기에 입주자를 모집하는 현재(본청약) 분양 제도는 그대로 유지하며, 앞으로 정부에서 토지를 공급하는 택지개발지구 등에서 민영분양도 사전청약으로 당첨자를 선정합니다. 그동안의 분양은 공공과 민영 2가지였는데요, 앞으로는 5개 방식으로 대비하고 청약을 준비해야 합니다. 지금부터 5가지 쳥약 유형에 대한 특징과 방법을 알아보겠습니다.

 

5가지 청약제도 유형

 

(1) 공공분양 (현재)

현재 진행하는 공공분양은 착공시기에 분양하는 방식입니다. 공공분양은 사전청약이라는 개념이 생겼기 때문에 해당 사업지들은 앞으로 본청약 현장이라고 해야 합니다. 사전쳥약없이 바로 본청약을 진행하는 공공분양은 현재도 공급하고 있고 앞으로도 예정돼있습니다. 올해 하반기에 모집공고가 나온 시흥 장현지구나 파주 운정, 검단신도시 등이 본쳥약 방식입니다.

 

공공분양 (본청약) 자격

• 수도권 기준 : 수도권에 거주하는 만 19세 이상 무주택 세대에서 가능하며, 대부분 택지개발지구에 위치하기 때문에 수도권 거주자 50% 물량 배정됩니다.
• 신청하는 유형에 따라 소득이나 부동산, 자동차 등의 기준에 충족되어야 합니다.
• 특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등이 있습니다.
• 일반공급은 3년 이상 무주택세대 중에서 저축총액이 많은 순서로 당첨자 선정합니다.

당해+경기도및 수도권 50% 배정

부동산 2억 1,550만원

자동차 3,496만원

소득제한

 

(2) 공공분양 사전청약

올해 7월부터 시작한 공공분양 사전청약입니다. 사전청약은 일반적인 선분양이 아파트 착공 시점에 모집공고를 발표하는 것과 달리 당첨자 선정 시기를 1~2년 앞당겨 공급하는 제도입니다. 사전청약은 예약당첨이기 때문에 당첨 1~2년 후에 진행하는 본청약에 다시 신청해야 최종 당첨자로 인정합니다. 사전청약 당첨자는 본청약까지 무주택 조건만 유지하면 최종 당첨 가능하며, 당해로 신청하는 분들은 본청약까지 해당 지역 거주기간을 충족시킬 수 있으면(당해) 가능합니다. 또 사전청약에 당첨된 세대는 다른 현장 사전청약 신청은 불가능하며, 부적격이나 사전쳥약 당첨을 포기하면 앞으로 1년 동안 사전청약 신청을 제한당합니다.

 

공공분양 사전청약은 당첨자 선정 시기만 1~2년 이상 앞당길 뿐 청약신청과 당첨자 선정 방법은 현재 공공분양(본청약)과 똑같이 진행합니다. 모든 청약자격은 사전청약 공고일을 기준으로 판정되며, 한 가지 차이점이 있는데 사전청약은 당해 거주기간을 본청약 시점까지만 충족하면 되기 때문에, 현장에 따라서 공고일 전까지만 이사 가면 당해로 신청하고 당첨될 수도 있습니다.

 

3) 2.4 대책 공공분양

이번에 새로 도입된 2.4 대책은 정부가 지난 2월 4일 수도권 등에 주택공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공주도 3080+ 공급 대책을 발표했습니다. 발표당시 대책에서 정부는 공공주택 복합사업 등을 통해 신규 주택 30만 6천호를 공급하겠다고 발표 했으며, 특히 민간소유 토지에 공공이 시행하는 '도심공공주택 복합사업' 등에는 새로운 분양기준을 적용한다고 발표 했습니다. 이에 따라 2.4 대책 현장에서 공급하는 공공분양은 일반공급 물량 비중을 기존의(공공분양) 15%에서 50%(9억 이하 기준)로 확대됩니다.

 

 

 

전용면적 85㎡이하(공공분양) 일반공급 물량 중 30%는 (3년 이상 무주택세대 중에서) 우리나라 최초로 추첨을 통해 당첨자를 선정합니다. 공공분양이지만 한 달에 10만 원까지만 인정하는 납입 인정금액이 아닌 추첨으로 당첨 가능합니다. 또한 분양가 9억 원 초과하면 소득기준 적용하지 않습니다. 현재 일반 공공분양 전용 60㎡ 이하는 소득이랑 자산기준을 충족해야 하지만, 2.4 대책 공공분양 전용 60㎡ 이하는 분양가 9억 초과 시 소득기준을 배제합니다.

 

또한 정부에서는 8월 25일에 보도자료를 통해 2022년 하반기부터 2.4 대책 현장(3080+)에서도 사전청약으로 1만 4천 호를  공급한다고 발표했습니다. 현재까지 해당 사업은 서울 도심에서만 13곳(1만 9천 호)이 지구지정 요건을 충족했습니다. 그래서 사업 속도가 빠른 곳은 내년 하반기에 새로운 당첨자 선정 방식으로 입주자를 모집할 것으로 보입니다.

 

 

새로워진 쳥약제도 개편

 

2022년 하반기 예정
2/3 충족	13곳 (약 1.9만호)	<1> 증산4 <2> 수색14 <3> 불광1 근린공원 <4> 쌍문역 동측 <5> 방학역 <6> 쌍문역 서측 <7> 쌍문1동 덕성여대 <8> 연신내역 <9> 녹번동 근린공원 <10> 고은산 서측 <11> 신길2 <12> 창동 674인근 <13> 불광 329-32 인근
2023년 상반기 예정
50% 충족	7곳 (약 0.75만호)	<1> 방학초교 인근 <2> 신길 15구역 <3> 녹번역 인근 <4> 수유 12구역 <5> 미아 16구역 <6> 용마터널 인근 <7> 창2동 주민센터
30% 충족	7곳 (약 1만호)	<1> 신길 4구역 <2> 미아역 동측 <3> 송중동 주민센터 인근 <4> 삼양역 북측 <5> 대구 캠프조지 인근 <6> 제물포역 인근 <7> 상봉터미널
10% 충족	7곳 (약 0.9만호)	<1> 영등포역 인근 <2> 새절역 동측 <3> 수유역 남측1 <4> 수유역 남측2 <5> 가산디지털역 인근 <6> 용마산역 인근 <7> 용두.청량리역 인근

 

 

(4) 민영분양 (헌재)

올해 분양한 '동탄역 디에트르'나 '송도 자이', '래미안 원 베일리' 등이(민영분양에) 해당되며, 올해 하반기에는 'e 편한 세상 강일', '베르몬트로 광명' 등 많은 곳에 예정되어 있습니다. 청약(수도권 기준)은 수도권에서 거주하는 만 19세 이상이면 가능하고, 사업지가 위치한 지역에 따라 당해 100% 우선, 또는 수도권에 50% 물량 배정합니다. 또 소득제한은 특공 중에서 생애최조, 신혼만 있으며 별도로 자산제한은 없습니다. 특별공급은 신혼부부와 생애최조, 다자녀, 노부모 부양 이 있고, 일반공급은 분양 현장에 따라 청약가점제와 추첨제로 당첨자를 선정합니다.

 

 

 

(5) 사전청약 (민영분양)

이 제도는 우리나라 최초로 도입되는 민영분양 사전쳥약입니다. 최근에 정부가 현재 공공분양에만 시행하는 사전청약 제도를 민영분양으로 확대하기로 하여, 정부에서 발표한 자료에 따르면, 당첨자 선정 시기를 앞당기는 사전쳥약 제도를 민영으로 확대 시행하고 올해 하반기부터 2024년 상반기까지 10만 1천가구를 사전쳥약으로 공급할 계획입니다. 국토부는 민간 사업시행자의 사전쳥약 참여를 높이기 위해 앞으로 매각하는 공공택지는 6개월 안에 사전쳥약을 실시하는 조건으로 공급합니다.

 

 

해당 조건(6개월 안에 민영주택 사전청약 시행)으로 매각할 예정부지는 다음과 같습니다.

2021년 하반기 / 9,019호	남양주 (진접2) : 1,431호 성남 (금토) : 336호 성남 (복정1) : 510호 수원 (당수) : 1,149호 의왕 (월암) : 731호 인천 (계양) : 1,312호 파주 (운정3) : 2,600호 화성 (동탄2) : 950호
2022년 상반기 / 8,402호	고양 (장항) : 760호 성남 (금토) : 216호 인천 (계양) : 1,881호 부천 (원종) : 205호 시흥 (거모) : 1,610호 시흥 (하중) : 1,124호 의정부 (우정) : 826호 평택 (고덕) : 1,780호
2022년 하반기 / 9,188호	양주 (회천) : 1,280호 남양주 (양정) : 1,906호 남양주 (진접2) : 397호 시흥 (거모) : 1,010호 군포 (대야미) : 1,501호 부천 (대장) : 1,914호 안양 (매곡) : 281호 인천 (계양) : 899호
2023년 / 33,527호	인천 (계양) : 1,396호 부천 (대장) : 3,447호 과천 (과천) : 1,147호 부천 (역곡) : 1,690호 부천 (종합운동장) : 277호 성남 (낙생) : 995호 안산 (신길2) : 1,191호 용인 (언남) : 2,346호 하남 (교산) : 2,365호 고양 (창릉) : 4,592호 고양 (탄현공원) : 1,181호 구리 (갈매) : 947호 안산 (장상) : 2,569호 남양주 (왕숙) : 2,183호 남양주 (왕숙2) : 1,209호 수원 (당수) : 1,292호 의왕 (청계2) : 370호 인천 (검단) : 1,326호 평택 (고덕) : 3,004호

이번에 새로 도입하는 민영주택 사전청약이 기존에 공공분양 사전청약과 다른 점은 당첨되면 청약통장을 사용한 것으로 처리 합니다. 사전 쳥약 당첨 후 다른 단지로 갈아타는 수요가 많으면 민간 건설사의 리스크가 커지기 때문으로 해석됩니다. 대신 사전청약 당첨을 포기하면 청약통장이 다시 살아나기 때문에 다른 아파트에 다시 청약하고 당첨될 수 있습니다.

 

 

 

이상으로 2021년 새로워진 청약제도 5가지 유형을 말씀드렸습니다.

 

 

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